鄉林集團BOT專案洪聰貴執行長於購物中心協會專題之報告參考內容 購物中心（Shopping Center）生於美國，長於美國；今日美國購物中心的營業額約佔全美零售業總營業額的一半以上，因此購物中心可以說是美國人日常生活中一個不可欠缺的消費場所。 二次世界大戰時，美國許多的軍火相關產業皆分散於郊區，帶動了大量的就業人口移往郊區；因應這些郊區新消費者的需求，第一家購物中心Town and Country，遂於一九四八年誕生於俄亥俄州哥倫布（Columbus）市郊的住宅區，次年全美相繼地又開設了七十五家，其後購物中心如雨後春筍，迅速地蔓延開來。時至今日，全美已有將近四萬家的各型購物中心。 除了人口大量移往郊區外，助長美國郊區購物中心發展的因素還有汽車的普及化與全美公路網的建設，因為這兩項因素大大增加了消費者的購物活動區域半徑，一九五○年代末期美國的汽車擁有率達到平均每一家庭即擁有一部，而此時也正是購物中心的爆發期。 第一家購物中心出現時，其經營特色可歸納為四點： ．計劃性的人工商店街。 ．地處郊外住宅區。 ．備有廣大的停車場。 ．地價極為便宜。 歷經將近五十年來的歲月，雖然購物中心無論在經營內容或硬體空間環境皆有極顯著的變化，但上述特色仍是許多現代購物中心開發的基本條件。這裡筆者就先從購物中心的基本功能面，給予現代大型購物中心一個初步的詮釋： 「購物中心乃是聚集許多商店而成的一個計劃性商業設施；除了各式各樣的商店能滿足消費者比較購買的需求外，寬敞的空間環境、餐飲娛樂設施及各種服務機能，更是一個能提供消費者生活交流的場所。」 今天美國許多退休老人與青少年就常以購物中心為他們的聚會場所，而購物中心的經營者也不時為這些常客舉辦種種活動，來滿足他們的需求。事實上，購物中心不但是當地居民的購物與生活場所，它也是觀光客常到之處。有些地方政府就常與當地的購物中心合作，藉以招攬觀光客，促進地方的繁榮。 依據美國購物中心協會的定義而言： 「購物中心是由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施；擁有廣大的停車場與大型的核心店，能滿足消費者的比較購買。」 換句話說，購物中心成立的第一個要件是開發商（developer）的存在，經由開發商對既有的土地進行建設，並招募租店戶（tenant）。第二個要件是同業種的租店戶必須有二家以上，因些無論在價格、品質與服務方面，均可提供消費者作自由的選擇比較。第三個要件是要有核心店（anchor store），作為吸引顧客的利器；一般核心店都是知名度高的百貨公司。第四個要件是具備完善的停車場，以提供開車購物的便利性。 最後必須再說明的是，購物中心亦具有社會責任，也就是創造新的生活環境，開發新的社區；此點有人稱之為近代購物中心的新定義。 購物中心的類型 規模分類 眾所皆知，購物中心依據規模的大小可以分為以下四種： ◎近鄰型（小型，neighborhood center） 出租面積在 二千坪 上下，租店戶數平均約十至十五家，商圈車程在十分鐘以內，以販賣日用品、食品為主，停車位數約一百台左右。 ◎社區型（中型，community center） 出租面積平均為 四千坪 ，租店戶數為二十至四十家，商圈半徑約開車二十分鐘以內，商圈人口為五至十萬，停車位約五百台。 ◎區域型（大型，regional center） 出租面積五千至 二萬坪 ，租店戶數在一百戶以上，核心店為大型百貨公司，商圈人口十五萬以上，停車位數一千至五千台。 ◎超區域型（超大型，super regional center） 出租面積在 三萬坪 以上，租店戶數一百五十至二百家，核心店有三至五家，商圈人口五十萬以上，停車位數五千台以上。 但是一九八九年開幕的世界第一大購物中心West Edmonton Mall（位於加拿大）及一九九二年開幕的美國第一大購物中心Mall of America的規模可以說是超群絕倫，約為超區域型的三至四倍，一般另以特超大型（mega mall）稱之。 立地分類 我們知道美國的購物中心最早就是從郊區開始發展，上述規模分類的購物中心，指的即是郊區購物中心。後來都市經由再開發的途徑，也有了購物中心。於是為了區分，才有所謂的郊區型都市型。一般而言，都市型購物中心的規模都在中、大型左右，且樓層較郊外型的高，常被稱為垂直型購物中心。 街道分類 購物中心的街道沒有遮蓋者，稱為開放式街道型（open-mall）購物中心；反之，加了頂蓋，讓顧客完全身處於空調下者，稱為封閉式街道型（enclosed-mall）購物中心。 租店戶組合分類 基本上今日美國購物中心的發展早已步入多樣化與成熟化，因此獨自的租店戶組合（tenant mix）常是購物中心創造本身經營特色的重要戰略之一。以下就簡單介紹二大不同租店戶組合類別的購物中心： ◎專賣取向型購物中心 專賣取向型購物中心（specialty center）與傳統購物中心最大的不同點，就是它沒有大型的核心店。由於此型購物中心是由商品較具特色的專賣店集合而成，顧客常為了自己所喜愛的店特意光臨；因此每一家店，或是構成單一業種的店群，都可以視為專賣取向型購物中心的核心店。 一般而言，專賣取向型的租店戶數約在七十至八十家，然而以台灣零售業的水準而言，個人認為在一百五十家以上才具魅力，這是因為國內的專賣店規模不大，且商品主題模糊的關係。 此外，在國內還必須特別重視餐飲業種的質與量，將之視為核心店。 專賣取向型購物中心的建築景觀設計也比一般傳統型的購物中心較為講究，藉由精緻獨特的設計，可以表現出其與眾不同的形象。例如位於美國華盛頓市的Georgetown Park，便充分活用花樹、水池與吊飾等創造出一種典雅復古的氣氛，以配合當地傳統文化的格調。 ◎折扣取向型購物中心 折扣取向型購物中心的租店戶主要銷售的是各類廉價商品；依據商品來源的不同，此類型購物中心又可區分為以下幾種： ．品牌折扣中心（off-price center） 品牌折扣中心的租店戶就是品牌折扣店（off-price store），其銷售的皆是百貨公司或專門店的名牌商品；因為換季、不再流行，或是有瑕疵而降價求售。 ．暢貨中心（outlet center） 暢貨中心是集合各類暢貨店（outlet store）而成。基本上暢貨店有兩種類型，一為工廠直營店（factory outlet store），其銷售的是工廠生產過剩，或是瑕疵遭退貨的商品；另一種為大型零售商處分滯銷品的店（retail outlet store）。 近來有許多品牌折扣店也進入暢貨中心，導致暢貨中心逐漸與品牌折扣中心合併成為超大型的折扣取向型購物中心。 ．綜合低價中心（value center） 這是一種較新型的折扣取向中心，可以說是集各類折扣店的大成；除了暢貨店、品牌折扣店外，還有折扣專門店與折扣雜貨店等。因此綜合低價中心可以說是折扣取向中心大型化的結果。 ．強力折扣中心（power center） 由於組合成這類型購物中心的租店戶都是一些在商品價格上具有絕對殺傷力的強力零售商（power retailer），例如玩具反斗城，家電業的Circuit City，綜合折扣店的Wal-Mart等等，因此稱為強力折扣中心。 一般強力折扣中心約有十家左右的強力零售商，以及少數的專門店與餐飲店；其規模大到店與店之間需開車來往。 開發理念分類 ◎節慶型購物中心 美國第一家節慶型購物中心是位於波士頓的Faneuil Hall Marketplace，它的經營理念乃在創造生活的樂趣與活力，將之與購物機能結合在一起。例如廣場上各種表演活動，交織著人們的歡樂聲；還有五顏六色的旗幟與陣陣的食物香味，都能叫消費者完全放鬆自己，充分享受購物的樂趣。 節慶型購物中心有比較多的餐飲店與新鮮食物店，此外也有不少紀念品店與各式各樣的花車，每每增添了消費者遊逛的樂趣，個人認為若在台灣都會區裡，有一節慶型的購物中心，必能成為市民生活休閒的最佳去處及國際觀光的重點。 ◎自然景觀型購物中心 由字義可知，此類型購物中心乃是依循基地周邊的自然景觀，尤其是海邊或河邊的景色建造而成。規模上大都是中、大型，租店戶組合則以專賣取向型居多。 值得一提的是自然景觀型購物中心，常配合當地的環境保護政策，保有一些歷史古蹟，例如紐約市的Pier 17。 ◎休閒娛樂型購物中心 從國內目前預定開發的計劃案來看，「休閒娛樂型購物中心」似乎已成為台灣的寵兒。然而以美國第一家休閒娛樂型購物中心－Mall of America而言，其佔地面積廣達 十萬坪 ，裡面所設的主題樂園也有八千多坪。如此規模與國內對休閒娛樂型購物中心的認知，似乎有很大的差距。 基本上休閒娛樂型購物中心是一般的區域型或超區域型購物中心，加上主題樂園、游泳池、溜冰場等等娛樂設施而成。 ◎都市再開發型購物中心 由於美國郊區購物中心的開發漸趨飽和，加上都市政府當局為挽回因郊區發展而流失的商業動力，購物中心乃順理成章地成為都市再開發時的一項重要設施。 不過為了充分達到土地的使用效益，單一目標的購物中心開發案是行不通的。因此都市再開發型購物中心常是多功能開發案的一角。 美國八○年代前後盛行此種多功能開發案，其開發理念即是所謂的「HOPSCA」。這是多功能開發案中每一種設施頭一個字母所組成的字，H指的是飯店（hotel），O是辦公大樓（office building），P是停車場（parking building），S是購物中心（shopping center），C為會議展示場（convention hall），最後的A則是住宅大樓（apartment）。 除此，也有一種都市再開發型購物中心是將都市中有名的大樓內部改裝為購物中心，而保留其舊有的外觀；如此既可得到商業利益外，也兼顧了歷
- May 11 Mon 2009 20:13
購物中心的起源與定義
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鄉林集團BOT專案執行長洪聰貴參訪歐美購物中心之分析說明
Brent Cross購物中心 歷史(1976-994) Brent Cross 購物中心在英國可說。現代化購物中心的先驅者，參觀美國Hammerson集團的經營，及美國購物中心發源地後，從1959年即開始在英國尋找過當的地點，也就是在Hendon這裡找到了足夠的土地。良好的聯外道路及具有未來發展的潛力，終於確定了發展的策略－在既有的市區改良及再開發的原則。經過漫長的時間從1964年起規劃，1972年興建，1976年3月2正式開幕。 Brent Cross 的基本構架是根據美國「雙啞鈴」的設計，兩個百貨公司置於中央走道的兩端，共兩層高度的購物中心。此一位於倫敦市的北邊，其中央空調 購物中心，在落成時有3,500部免費停位，而在1985年時已增加到5,500個車位。基地三面臨主要道路，MI、A41及北環道，成一三角型包圍著此一基地，傳統上West End是倫敦主要商業區，在1976年以前也沒有其他地區可比擬，也由於交通及停車困難，再加上公車費的提高;消費者發現到Brent Cross比到West End更方便及舒適。 Brent Cross 為了配合現有地區其市場特色，其餐飲的零售店是嚴格的限制，而強調服飾及耐久性的消費品，與West End相似。加上舒適的室內環境，多樣化的商品及商店，高水準的設計，使得Brent Cross深受大眾喜愛，在1976年開始成為英國當時最高級的購物中心。(見附件一) 整建(1994年10月-現今) Brent Cross當初在1976年設計時，中庭其考量的因素是使用校時的燈光，因此使的商店的內部及櫥窗非常明亮以吸引客人。但是今天購物中心主要的潮流則是引進自然光線，所以Brent Cross花了將近四千萬英鎊重新改建。經由改建三個透天玻璃天單中庭以引進自然天光，再配以五彩的鑲嵌玻璃，非常吸引人。新的設計從站在北端兩層高的中庭，二層以上是一些餐廳，並增加一些餐廳的坐位，在一樓則配置更多的時裝名店。 原有多層可容2,500部車位的停車場拆建成二個，各能容2,000部車位的多層停車場。結合了現代科技設備，全才位監控系統，充足的照明，及明顯方向指示標誌，經由步行到連接新建的二樓商場，同時並配合6部電梯。 在中央中庭並設有－電腦控制的彩色噴泉，明亮的照明配合各種特殊燈光，使得曲線的水花更為生動。新的自動門到處可見，原有大理石地面配合圖案的馬賽克，新的美國櫻木坐椅，加上各種生動的圖案。而在購物中心客戶服務方面，更增加8部手扶電梯。及兩部玻璃電梯，而廁所，可供父母使用的嬰兒更衣室及各種提款機，使得顧客更感到方便。 至於新的設備方面；中央空調、防火、防煙設備、灑水系統、警報系統、廣播系統及中央控制中心，都讓顧客的安全更受到保障。 在整建的13個月間，購物中心仍然營業，並將各種干擾降到最低，通常都是在夜間才開始施工。聯外的道路也經拓寬，並種植了許多景觀植物，而外圍地區也精心得配以綠帶加以區隔。 在當今郊區型購物中心興建方興未艾時，英國購物中心得先驅者也，已整裝完畢。今天，Brent cross購物中心變成當今主要潮流，齊步並進。(見附件二) 未來計劃－南面增建計劃 1995年10月經過當地居民及顧客意見調查後，Brent Cross已宣佈了未來的新計劃，並向倫敦市政府申請計劃中，此一計劃將配合原有的中心，並結合新的構想，期望並迎接嶄新的二十一世紀。此一計劃將包括(整個南面增建計劃)： ＊ 20個新商店及永新的百貨公司 ＊ 增加一座新的公共車站 ＊ 外圍地區及道路地區配以植栽景觀並增建河邊道路 ＊ 改善並增加新的停車場及人行步道 以上新計劃將使原有1,500個永久性工作機會及500個臨時工作機會，增加到4,000個工作機會及1,300個臨時工作機會。未來的購物中心將增加400棵大樹，提供當地更多的休憩空間給社區及購物民眾。對於此一Brend河更新及綠地的計劃，不但改善了沿岸的景觀，同時也受到英國國家河流管理局的歡迎。(見附件三) Harlequin購物中心 當一家新的購物中心登報徵求命名的時候，當沒有一個可代表的名字，而Harlequin最後由千上萬件來信中選出，因為當時倫敦的鐵路經過Harrow及Queen's Park 的這一站，及使用Harlequin線上，所以就以此命名。 Harlequin購物中心是由Capital & Counties公司、Sun Alliance 地產公司及Watford Borough Council公司共同開發。Capital &Counties公司是一家世界知名的英國主要地產開發公司，總資產超過10億英鎊，也是當今英國數一數二的購物中心開發公司，目前其下的購物中心包括Victoria Centre ( Nottingham )、Eldon Square ( Newcastle upon Tyne )、The Ridings ( Lakefield )、The Pdtieries ( Stoke on Trent )、Lakeside ( Thurrock )、The Glades ( Bromley )、及由 the Metro Centre ( Gateshead )。規劃一個購物中心是一個複雜的過程，由此預見在Watford有此一潛在市場，Sun Alliance 前後花了將近20年的時間將各種相關要件集中在一起，並決定結合Capital & Counties和 Watford Borough 公司共同開發，而於1988年秋天正式開始興建。 Sun Alliance和Capital & Counties公司各向Watford Borough公司承租此一基地999年，而1994年，Capital & Counties 將Sun Alliance公司的租約買過來，而現今擁有Harlequin 93% 的股權，在1994年3月正式成立Capital Shopping Centre PLC公司來管理Harlequin購物中心。 Harlequin佔地12公頃，位於Watford市中心， High Street的南邊，工程管理是Bovis Construction 公司，工程造價共達一億英鎊。主要地下室的開挖主要可以使地面會很容易的進入購物中心，開挖將近22萬立方公尺的地方，幾乎可以覆蓋4個足球場達1公尺深度，支持基礎及結構的地樁將近3,000支，總長度更達20公里，而傾倒的混凝土方也高達比萬立方公尺。外牆的主要材料是磚，共使用4百萬塊磚，直線排列的距離可長達570公里。此一建築在1993年更獲得英國磚業協會傑出設計獎。 在施工期間，如1992年春天，同一時間即有600個工人同時在施工而在現場附近大約有10棟具有歷史價值的建築，也同時被保有並整修，而且恢復原始的面貌。 一個成功的購物中心其中最主要的因素之一，即是良好的經營管理團隊，此一團隊即是Capital Shopping Centers PLC ，其所有的成員共計140名左右，包括技術部門、安全部門、清潔部門、遊樂設施，管理及行政部門。 ＊ 技術部門－負責中心的工程及設備維護工作，包括電梯、空調、水電、停車設備，即一般維護工作，同時並僱用水電工、油漆工、裝潢工、木工，及其他維修工人。 ＊ 安全部門－負責一天24小時，一星期七天，一年52個星期，全天候的安警衛工作，並配備各種高科技的儀器系統及通信器材，以達到最佳狀態，保障承租客戶及消費客人的安全。 ＊ 清潔部門－購物中心必須隨時保持高度的整潔狀態，同時更要達到晶瑩明亮的感覺，使得顧客滿意。此一不斷努力所保持的成果使得Harlequin連續三年1993、1994、1995年都拿到購物中心最佳服務獎座。 ＊ 停車部門－此一部門不但管理中心三個獨立的停車場，更同時兼營其他四個外面附近的停車場，每一個停車場都由電腦控制，並配以電腦顯示器，標示各個停車場最新的相關資訊，每一層更有殘障及給攜帶嬰兒的媽媽保留車位，在五層的停車場共提供2057個車位，並有電梯及電扶梯直達購物中心的主樓層，並有全天候警衛巡邏，確保客人的安全。此一努力也獲得1993年英國汽車協會最佳金質獎座。 ＊ 美食街－是由Granada Retail公司所經營，此一位於一樓的美食街觀念，也是由Capital Space & Counties公司所引進。在中央天庭充滿著陽光與植物的餐飲區域，共有400個座位，提供了非常愉快的用餐環境。 ＊ 遊樂設施－此一具有專業人員負責的設施，位於管理部的隔壁，專門提供2-7歲的兒童所使用，爸爸媽媽在中心購物時可以將他們的小孩放在這裡，而不必有任何擔心。 ＊ 其他設施－包括嬰兒更衣室、供殘障者使用的設施、電動輪椅等等，另有顧客服務中心，回答任何需要的協助。 ＊ 招商資料－成功的購物中心需要各種不同的零售店，而業種的組合是個重要的因素，包括大型百貨公司、中型商店及一些精品店。百貨:John Lewis Partnership (Trewins)、Marks & Spencer、British Stores、Littlewoods、Boots及WH Smith。 其他另外包括的業種有: Ladies、Mens Fashion， Childrenswear、Computers、Electric TV、Restaurants/Cafe 、Footwear、Books/Cards/Stationery、Toys / Sports / Luggage、Furnishings、Jewelley，及Banks.....等等。 Lakeside Shopping Centre Lakeside此購物中心是英國南部最大的購物中心，位於M25公路30及31交流道旁，也是Capital Shopping Centre公司旗下的旗艦店。CSC公司是英國上市的地產開發經營的專業購物中心公司，其主要資料如下: ＊ 1.32百萬平方英呎的購物及休憩空間 ＊ 300家商店包括四家百貨公司: Marks & Spencer、 Debenhams、House of Fraser及Bentells ＊ 另有七所、2,000個位子的華納影城 其室外並包括 ＊ 20英畝的亞歷山大湖，及水上運動公園 ＊ 12,000個免費停車位，一個公車站及可容250部遊覽車停車場 ＊ 其從業工作人員共有5,000人 Lakeside購物中心，以全家人購物為主體，提供全年各種活動，特別是在寒暑假的活動，包括少年營、市民表演、競賽、展覽及電視人物如Nick Berry 、Mr. Motivator、"Birdspace a Feather"明星"等等。另外，還有古董車比賽，時裝表演，水上滑水表演等，吸引全世界的遊客參觀。 CSC管理公司並提供各種顧客的服務，包括： ＊ 各種免費的輪椅、推車服務、嬰兒車、電話卡、郵票的販賣、各種戲票的代訂住及一般資訊 ＊ 12,000個免費停車位、其中3,000個車位是1993年後再增加的 ＊ 英國汽車協會AA Breakdown Service各種服務 ＊ 另有洗衣店、修鞋店及鎖店等 ＊ 全天候的安全警衛及老人服務 ＊ 禮券、折扣券等優待 lakeside並是英國第一個使用VISA忠誠卡的購物中心，此卡可用在全球17,300萬個商店，而金額可自動累積可兌換各種獎品，同時可以享受各種購物優待折扣。通常大部分的顧客是開車到Lakeside；可以免費使用停車場，經過一天愉快的購物後，如果發現輪胎漏氣，鑰匙鎖在車內，或引擎不能發動，那是多麼煞風景的事情。為了解決及避免這些不愉快的事，Lakeside此則提供免費修理或服務，同時在出口並提供各種交通資訊，以避免塞車及不良路況的狀況。同時尚有購物洗車的服務，當您購物完後，車子也已洗好，煥然一新的上路，一點也不浪費時間。 Lakeside為了不斷的提升服務的品質，設立了一個NVQ的員工訓練中心，也是英國目前唯一的、與Thurrock College建教合作的計劃提供中心員工再教育及訓練的課程與進階機會。同時承租商店也可同時利用以協助其員工。此一訓練中心目前是針對中心裡2,000位員工，未來將會更進一步的開放給社區一般民眾。 Lakeside購物中心，總開發經費是3億5千萬英鎊。1988年興建，共用了3,000名工人，前後花了25個月的時間營建，當1990年10另在Alexandra親王正式揭幕啟用時，共興建1,300公尺長的公路，並用了一萬六千噸的鋼架，鋪設了二萬立方公尺的混凝土，並安裝了32部電梯及14部自動扶梯。 主要數據-1998年元月止： ＊ 1997年共24.7百萬來客，比1996年增加2.8% ＊ 另有洗衣店、修鞋店及鎖店等 ＊ 全天候的安全警衛及老人服務 ＊ 禮券、優惠券等優待 ＊ 平均每星期47萬3千人，聖誕節時達67萬人 ＊ 平均消費額每次92英鎊，聖誕節是133英鎊 ＊ 主要吸引原因包括：多樣的選擇、免費停車及營業時間較長 ＊ 72%的來客知道Lakeside、VISA、Card ＊ 45%的來客肯定在一年中其他的時間會再來 ＊ 6%的來客是第一次來購物(聖誕節時則有四萬人) ＊ 92%來客是開車，此一數字在漸漸減少，因倫敦的火車已不斷改善 ＊ 70%來客年齡在16－4歲之間(全國平均42%) ＊ 46%來客家庭年收入超過30,000英鎊(全國平均7%) ＊ 10-20%來客花在交通的時間超過1小時 ＊ 60%來客會在Lakeside用餐 城市娛樂新星-倫敦Pepsi Trocadero娛樂中心 都市型態主題式娛樂中心，已成為都市開發的最新趨勢。在倫敦市中心，設計師將此一具有歷史、原為十九世紀音樂廳的Piccadilly Circus轉變成一個具有新潮流風格的休憩娛樂中心，包括歐洲第一家SEGA世界，面積達100,000平方英呎的虛擬實境室內主題樂園，也是目前世界最大的都會室內型娛樂中心。 此一中心利用現代化科技的技術，全棟樓裡設置了歐洲最長的室內電視牆，世界首座數據式主題樂園；說明各種不同的主題與特色。利用空間層次重疊的手法及結構的虛實，創造了各種虛幻及未來的氣氛。各種的雷射表演，透過各種主題、圖案、燈光十視覺效果達到特殊的經驗。而室內大廳更高達九層樓高的中庭，更具有強烈震撼的效果。兩部直達四層樓層的電梯成為主要的垂直動線，參觀者在電梯上更可同時觀看200部電視螢幕牆，而在今年更建造一部垂直高度九層樓高的自由落體機，更是刺激萬分，目前已落成啟用。 Trocadero Centre主要是在一個封閉的空間內創造出一種完全不同於外在空間的環境，利用各種不同的活動，產生千變萬化的視覺效果，而達到娛樂方式。Trocadero Centre此中心同時結合了各種不同的零售業及餐廳，包括兩個主題餐廳Rainforest熱帶雨林餐廳及Planet Hollywood餐廳，使得此一娛樂中心每天都吸引成千上萬的觀光客及消費者，而此中心的經營管理者也是著名的JLW物業管理公司。 中華民國購物中心發展協會今年組團參觀英國購物中心之旅，將造訪此一都市新星，讓各位親身體驗一下。 Whiteleys購物中心 座落倫敦市中心，並為英國著名歷史古蹟建築的Whiteleys購物中心，可以說是倫敦市區最古老、華麗的百貨公司。 1989年Whiteleys購物中心重新開幕，樓高五層，面積達24萬平方英呎的Whiteleys共有60個名店，9個餐廳，8個UCI的電影城，並有一個藝術館。平均每星期來客數達16萬人次。位於三個地下鐵出口附近(Queensway，Bayswater及Royal IOAK)附近有無數的巴士站同時有170個停車位。 各式精品名店，Marks & Spencer為其主力商店、各種名牌店如OASIS、Jigsaw、Blazer、Cecil Gee、Esprit、Mondi及Cable & Co.在二樓是非常受消費者歡迎的空間，包括各種休憩的功能，舒適的大銀幕電影院放映著倫敦最新的影片，而8個各國風味的餐廳及咖啡廳包括Café Rouge、Mama Amalfi而及Peons，滿足了各種不同食客的口味。同時其著名的五樓藝術走廊更提供了各種藝術品的展覽及活動及各種國際水準的收集。 建築的形式及優雅的造型及室外精緻的裝潢，都在表現此一古老國度的文化，使人流連忘返。室內大理石的地面，明亮的光線，華麗壯觀的玻璃，穹型天窗，精雕細緻的華麗樓梯，讓人看的目不暇給。喜歡建築及設計的人士更是不可錯過。而來此的消費者也非常喜愛此一高雅的消費環境，同時對於其安全、維護及顧客的服務也是讚不絕口。 而在一年的當中更有不計其數的推廣活動，包括：服裝秀、聖誕節裝飾，各種表演等等，配合精心設計的廣告、新聞，專業的公關及全套的促銷包裝，使得Whiteleys購物中心歷久不衰。 下面一些事蹟可供讀者參考： ＊ Whiteleys原為英國最大的百貨公司 ＊ 希特勒曾下令其空軍不要轟炸Whiteleys，因為當德軍佔領英國時，要以此為其總部 ＊ Whiteleys是倫敦市區中最大的購物中心，而其UCI影城也是 全英國第二高票房收入的電影院 ＊ Whiteleys曾是英國各大電視台及電影公司經常在此，作為工作的場所，包括BBS、JTV及許多電影公司 ＊ Marks & Spencer百貨公司在此每晚營業到10點鐘，也是M & S所有店中牛乳賣的最多的店 ＊ Whiteleys也是倫敦名流仕女，流連購物最常消費的場所Whiteleys近年來的廣告可說是大破零售業廣告最成功的紀錄，其結果使得來店的客人增加50% whiterose購物中心 Leeds市是約克皇郡主要的商業中心，在25分鐘車程內的商圈人口即有一百三十萬人，而Whiterose購物中心即位於市中心西南4公里處，面臨A653 Dewsbury 公路及由M 1M 62公路及28號公路可直達本地。 Whiterose購物中心，佔地76英畝，從前是Morley地下水處理工廠，原屬於約克夏郡水公司，經過公開徵選後，成立Whiterose開發公司以從事此一計劃之開發工作。經過詳細的評估後及市場的需求，而最後決定興建此一購物中心，此一樓高一層商業總面積達65萬平方英呎的購物中心，包括一端為Hyper Market，另一端為二層樓高的百貨公司作為主力商店，同時包括83家商店及一個美食廣場及餐飲區，停車場共有4,800個地面停車位，經過地方政府正式核准開發許可後，Whiterose開發公司再結合著名的Land Securities地產公司共同開發。由Land Securities公司向Whiterose開發公司承租999年，並採分紅的方式合作開發。整個工程，前期工程於1995年1月發包並於同年6月完工。而正式工程開始於1995年的7月，前段工期87個星期，而於1997年三月全部完工並啟用。在施工期間共有86項工程分包，在同一時間最多時工程車輛共有1,200輛之多。 Whiterose購物中心室內外的建築設計是由英國Building Designer Partnership所規劃，此一複雜的團隊包括建築師、機械工程師、水電工程師、土木結構工程師、景觀設計師、燈光、音響工程師及一些相關的專業人士，在最高峰時，事務所有80個全天的工程師在負責整個案子。 在設計的前期，建築師即被要求：商業構造，建築品質必須巧妙地融合在一起，在視覺的考量上更要能出類拔萃。中央玻璃天井也是主要的焦點所在，各種材料、水泥、磚塊、金屬樁，玻璃都要能精心的結合在一起，而4,800個車位的戶外平面停車場，不但要考慮進出的方便，同時要與景觀配合在一起，因為基地置於開放的空間上，所以景觀設計是一個非常重要的因素，擋土牆、水池、樹木，草地都要能讓來此的客人感到舒適與愉快。而巴士車站、計程車站、警衛站，都要安排在過當的位置。 至於室內方面，主要的考量即是一個明亮、充滿自然光線，現代化購物中心的氣氛。因此屋高都比一般要高一倍，而玻璃屋頂更是主要的特色，而自然的通風是設計的要求，才有美食廣場有空調的控制。而室內彩色也經過精心的規劃，以自然調和的色彩為之。店面的色調也有統一規劃，在晚上及冬天的下午，人工的室內照明則展現著另一種風味，與平常白天、明亮、陽光，倒影及柔和的色彩是絕決然不同的對比。 地面的材料，採耐久、多變化的磁磚，大理石的柱子，襯托著高貴的品味，不銹鋼，玻璃更具現代感，各個店面也盡量的由商家自由發揮。此一精心設計和裝潢的現代化的購物中心，不但滿足了一個供人愉快消費的環境，其建築的優美更使人流連駐足，忘記時間的流逝。 而Whiterose購物中心其最成功因素之一，及是業種的搭配及招商的策略成功，其二個主要的主力商店各的12萬5千平方英呎的面積在中心的兩端，是最標準的購物中心配置。而不同面積大小的商店分據中央走道的兩邊，面積大小從100多平方英呎到的5,000平方英呎不等，每個店面都居於主要通道上，來此的客人都不會錯過，而中央上層的空間提供了600個座位的美食區更是全中心的焦點。 此一購物中心主要的規劃定位於主商圈的中等消費市場，主要的Anchor為Savacenter及Debenhams ，但是為了創造及平衡中上的商店，做了許多策略上設計，在招商階段花了許多的心力以吸引多樣及一些著名的品牌，其成果是非常豐盛。包括:Boots、WHsmith、Woolworths Argos.、Mothercare、C&A、Bhs and Next，及Sears和Burtons，而在開始興建前，其招商工作已達60%承租率。 而業態混合更是煞費心力，負責招商的Lunson Michenall從一開始即參與開發商及管理團隊的討論。在美食街方面，全國知名品牌McDonald。s及KFC帶動其他的特色食品店置於二樓，而十五年租約及扣成的租金，精華區的店面租金，根據其位置與開店時間而有所不同，大約90英鎊每平方呎到150英鎊每平方呎。而目前全年租金的收入已達一千零五十萬英鎊。 而所有招商的合約都是根據正式開幕日期而訂，保證不會更改或延誤，此一果敢的決定增加了廠商的信心，而經營管理團隊更是卯足了全力達到此一目標，並準時於1997年3月25日正式開幕啟用。 Whiterose購物中心可說是一個傑出的範例，告訴我們一個成功購物中心所具備的一些條件： 1.慎重選擇的地點 2默契良好的夥伴 3.掌握市場的動向 4.專業精良的設計 5.創意的業種組合 6.專業的經營團隊 7.準確的工程控制 8.最佳的團隊默契
- May 11 Mon 2009 20:11
電視購物去年產值超百億 不到兩成觀眾投信任票
http://news.sina.com 2008年06月12日 新浪娛樂訊 6月12日中午，上海新國際博覽中心，本屆電視節白玉蘭報告《中國電視購物報告2008-2009》正式發布。 在過去五年對中國的電視劇、體育、綜藝和新聞等專業節目市場予以密切關注和深入研究之後，本屆白玉蘭報告將視線轉向了為中國電視產業提供新的內容選擇和營利模式的領域──電視購物。上海電視節執行副秘書長唐麗君在發布會上表示，以前的白玉蘭報告主要關注內容，今年則轉向對行業的關注。這反映了在傳媒產業化進程中電視亟需多元化發展的市場要求。 《中國電視購物發展報告2008-2009》(以下簡稱《報告》)由上海電視節組委會與CSM媒介研究共同發布，《報告》顯示，2007年我國電視購物產業規模已突破100億元人民幣，相關電視購物節目年度播出量達到近10萬小時，由物流、信息流和資金流三部分組成的電視購物產業鏈條已初具規模，並日臻完善。 同時，《報告》指出，儘管觀眾對電視購物已有較高認知度，但信任度明顯偏低；主要城市觀眾中，由收看電視購物節目而轉化的購買行為約占10%，且更多呈現衝動消費特徵。加強政府監管、制定行業規範、建立品牌誠信運營機制等舉措將大大推動電視購物產業的健康有序發展。 CSM媒介研究副總經理鄭維東在發布《報告》時指出，未來幾年我國電視購物將呈現出如下發展趨勢： 1、競爭將逐步加劇，格局將發生巨變； 2、數字潮流將對電視購物產生重大影響； 3、多種渠道立體整合，拓展銷售通路； 4、專業化的電視購物頻道將成為主流，並繼續細分； 5、將逐漸形成以消費者為核心的產業價值“球”； 6、全國或跨區域規模擴張成為一條經營新思路。 《報告》包括九大章節，分別是：電視購物概述、電視購物的起源與發展、我國電視購物節目的播出與收視、觀眾對電視購物的認知與態度、我國電視購物產業鏈及平台、國外電視購物案例分析、我國電視購物案例分析、數字化時代的電視購物以及我國電視購物的問題、對策與發展趨勢。《報告》對於仍在初級階段徘徊的中國電視購物產業及電視購物節目市場的現狀和前景，進行了較為全面的剖析，並發布了中國電視購物產業“十大發現”。 附：上海電視節組委會已經與CSM媒介研究聯手六度發布白玉蘭報告，歷屆白玉蘭報告主題如下： 1、 《中國電視購物發展報告2008-2009》 2、 《中國電視新聞節目市場報告(2007-2008)》 3、 《中國電視綜藝娛樂節目市場報告(2006-2007)》 4、 《中國電視綜藝娛樂節目市場報告(2006-2007)》 5、 《中國電視劇市場報告2005-2006》 6、 《中國電視劇市場報告2003-2004》 1 電視購物進入新一輪成長期，節目播出量迅速增長 自2004年以來，電視購物節目播出增長迅速，從2004年的2.8萬小時增長到2007年的9.3萬小時，其中2007年較2006年增長82%。電視購物節目播出集中在深夜、午間和傍晚等非黃金時段，省級地面頻道和市(縣)級頻道是電視購物節目的主要播出平台。 2 電視購物節目收視規模有限，觀眾收視集中于日間時段 2007年CSM媒介研究154個樣本市縣觀眾，全年人均收看電視購物節目344.6分鐘，平均每天不到1分鐘。相對於觀眾平均每天3小時左右的電視收視時間，非常有限。電視購物節目的收視集中在周末和日間8:00-18:00時段。3/4的電視購物節目收視時間集中在省級衛視。 3 電視購物觀眾廣泛，中等收入的女性和中老年群體收視突出 2007年CSM媒介研究154個樣本市縣85%的觀眾收看過電視購物節目。在電視購物觀眾中，女性、45歲及以上的中老年群體、初高中教育程度群體、個人月收入在1401-2600元之間的中等收入群體和以家庭主婦為代表的無固定職業群體觀眾所占的比例較高。 4 觀眾對電視購物的認知度較高，但對電視購物缺乏深入了解 CSM媒介研究十城市 “觀眾(消費者)對電視購物的認知和態度”專項調查顯示，84.25%的觀眾知道“電視購物”，但觀眾對電視購物的本質認識模糊，超過80%的人將電視購物看作是一種廣告。觀眾對於具體電視購物頻道和公司的認知度則相對偏低。 5 電視購物“收視-購買”轉換率有限，“家居用品”和“手機”較為暢銷 專項調查顯示，76.57%的被訪者在半年內看過電視購物節目，但近50%的人看一下就換台，39.16%的人只看一小部分。在看過電視購物節目的受訪者中僅有10.53%的人產生了購買行為，平均每次購買的花費在1396元左右，“家居生活用品”和“手機”最受消費者青睞。 6 衝動消費成就電視購物，價格和性能是電視購物產品最大的賣點 專項調查顯示，71.11%的電視購物消費者選擇“收看後立刻打電話咨詢購買”，衝動消費的特徵明顯。超過50%的消費者認為決定其是否購買產品的原因在于“產品是否有吸引力”、“產品價格的高低”和“產品性能的好壞”；而“廣告誇大其辭”則會導致其拒絕購買。 7 消費者對電視購物的信任度偏低，政府監督管理亟待加強 專項調查顯示，觀眾對電視購物整體信心不足，僅有17.65%的人對電視購物有明顯的信任。在上海和長沙等地，觀眾對電視購物的信任度較高；手機、家電和家居生活等電視購物產品得到了更多信任。消費者期待加強對電視購物的監督和管理，保障電視購物信息的真實性。 8 電視購物產業規模達到百億，產業鏈條日臻完善 據不完全統計，2007年我國電視購物產業規模在105億元上下，其中電視直銷占59.1%，專業購物頻道占40.9%。在國家政策的規範和支持下，在產業鏈各個環節的共同努力下，由物流、信息流和資金流三部分組成的電視購物產業鏈條已初具規模，並日臻完善。 9 國外電視購物主要模式已逐步本土化，數字化將推動電視購物新發展 國外電視購物的兩種主要形態──信息廣告(Informercial)和家庭購物(Home Shopping)都已逐步本土化，各地電視購物公司和頻道結合本國國情，積極尋求創新和發展。數字化浪潮將從節目製作、媒體渠道和經營主體等方面為電視購物帶來新的發展契機。 10 電視購物產業發展尚面臨多種問題，亟待政府與產業各方聯手解決 政府監管滯後、行業規範不足、入市門檻不高、品牌意識淡薄、產業環節脆弱、本土力量薄弱和誠信危機尚存等是我國電視購物行業發展面臨的主要問題。上述問題的改善，既需要政府和行業協會加大規範和監管力度，又需要電視購物公司從品牌建設、節目製作、營銷渠道構建、支付和物流系統建設，以及企業信賴構築等方面予以努力。 轉載自SINA
- May 11 Mon 2009 20:09
話說電視購物頻道的起源
- Apr 24 Fri 2009 16:17
終於成立了自己的購物網站
- Apr 24 Fri 2009 16:15
樂購小站物品優惠實施中
本站門市接受網路訂購物以及電話訂- Apr 24 Fri 2009 16:13
少了廣告費~ 大家可以更便宜
- Apr 24 Fri 2009 16:08
腳踏車熱情販售
- Apr 24 Fri 2009 16:06
東森購物真的便宜??
