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鄉林集團BOT專案洪聰貴執行長於購物中心協會專題之報告參考內容
購物中心（Shopping Center）生於美國，長於美國；今日美國購物中心的營業額約佔全美零售業總營業額的一半以上，因此購物中心可以說是美國人日常生活中一個不可欠缺的消費場所。
二次世界大戰時，美國許多的軍火相關產業皆分散於郊區，帶動了大量的就業人口移往郊區；因應這些郊區新消費者的需求，第一家購物中心Town and Country，遂於一九四八年誕生於俄亥俄州哥倫布（Columbus）市郊的住宅區，次年全美相繼地又開設了七十五家，其後購物中心如雨後春筍，迅速地蔓延開來。時至今日，全美已有將近四萬家的各型購物中心。
除了人口大量移往郊區外，助長美國郊區購物中心發展的因素還有汽車的普及化與全美公路網的建設，因為這兩項因素大大增加了消費者的購物活動區域半徑，一九五○年代末期美國的汽車擁有率達到平均每一家庭即擁有一部，而此時也正是購物中心的爆發期。
第一家購物中心出現時，其經營特色可歸納為四點：
．計劃性的人工商店街。
．地處郊外住宅區。
．備有廣大的停車場。
．地價極為便宜。
歷經將近五十年來的歲月，雖然購物中心無論在經營內容或硬體空間環境皆有極顯著的變化，但上述特色仍是許多現代購物中心開發的基本條件。這裡筆者就先從購物中心的基本功能面，給予現代大型購物中心一個初步的詮釋：
「購物中心乃是聚集許多商店而成的一個計劃性商業設施；除了各式各樣的商店能滿足消費者比較購買的需求外，寬敞的空間環境、餐飲娛樂設施及各種服務機能，更是一個能提供消費者生活交流的場所。」
今天美國許多退休老人與青少年就常以購物中心為他們的聚會場所，而購物中心的經營者也不時為這些常客舉辦種種活動，來滿足他們的需求。事實上，購物中心不但是當地居民的購物與生活場所，它也是觀光客常到之處。有些地方政府就常與當地的購物中心合作，藉以招攬觀光客，促進地方的繁榮。
依據美國購物中心協會的定義而言：
「購物中心是由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施；擁有廣大的停車場與大型的核心店，能滿足消費者的比較購買。」
換句話說，購物中心成立的第一個要件是開發商（developer）的存在，經由開發商對既有的土地進行建設，並招募租店戶（tenant）。第二個要件是同業種的租店戶必須有二家以上，因些無論在價格、品質與服務方面，均可提供消費者作自由的選擇比較。第三個要件是要有核心店（anchor store），作為吸引顧客的利器；一般核心店都是知名度高的百貨公司。第四個要件是具備完善的停車場，以提供開車購物的便利性。
最後必須再說明的是，購物中心亦具有社會責任，也就是創造新的生活環境，開發新的社區；此點有人稱之為近代購物中心的新定義。
購物中心的類型
規模分類
眾所皆知，購物中心依據規模的大小可以分為以下四種：
◎近鄰型（小型，neighborhood center）
出租面積在 二千坪 上下，租店戶數平均約十至十五家，商圈車程在十分鐘以內，以販賣日用品、食品為主，停車位數約一百台左右。
◎社區型（中型，community center）
出租面積平均為 四千坪 ，租店戶數為二十至四十家，商圈半徑約開車二十分鐘以內，商圈人口為五至十萬，停車位約五百台。
◎區域型（大型，regional center）
出租面積五千至 二萬坪 ，租店戶數在一百戶以上，核心店為大型百貨公司，商圈人口十五萬以上，停車位數一千至五千台。
◎超區域型（超大型，super regional center）
出租面積在 三萬坪 以上，租店戶數一百五十至二百家，核心店有三至五家，商圈人口五十萬以上，停車位數五千台以上。
但是一九八九年開幕的世界第一大購物中心West Edmonton Mall（位於加拿大）及一九九二年開幕的美國第一大購物中心Mall of America的規模可以說是超群絕倫，約為超區域型的三至四倍，一般另以特超大型（mega mall）稱之。
立地分類
我們知道美國的購物中心最早就是從郊區開始發展，上述規模分類的購物中心，指的即是郊區購物中心。後來都市經由再開發的途徑，也有了購物中心。於是為了區分，才有所謂的郊區型都市型。一般而言，都市型購物中心的規模都在中、大型左右，且樓層較郊外型的高，常被稱為垂直型購物中心。
街道分類
購物中心的街道沒有遮蓋者，稱為開放式街道型（open-mall）購物中心；反之，加了頂蓋，讓顧客完全身處於空調下者，稱為封閉式街道型（enclosed-mall）購物中心。
租店戶組合分類
基本上今日美國購物中心的發展早已步入多樣化與成熟化，因此獨自的租店戶組合（tenant mix）常是購物中心創造本身經營特色的重要戰略之一。以下就簡單介紹二大不同租店戶組合類別的購物中心：
◎專賣取向型購物中心
專賣取向型購物中心（specialty center）與傳統購物中心最大的不同點，就是它沒有大型的核心店。由於此型購物中心是由商品較具特色的專賣店集合而成，顧客常為了自己所喜愛的店特意光臨；因此每一家店，或是構成單一業種的店群，都可以視為專賣取向型購物中心的核心店。
一般而言，專賣取向型的租店戶數約在七十至八十家，然而以台灣零售業的水準而言，個人認為在一百五十家以上才具魅力，這是因為國內的專賣店規模不大，且商品主題模糊的關係。
此外，在國內還必須特別重視餐飲業種的質與量，將之視為核心店。
專賣取向型購物中心的建築景觀設計也比一般傳統型的購物中心較為講究，藉由精緻獨特的設計，可以表現出其與眾不同的形象。例如位於美國華盛頓市的Georgetown Park，便充分活用花樹、水池與吊飾等創造出一種典雅復古的氣氛，以配合當地傳統文化的格調。
◎折扣取向型購物中心
折扣取向型購物中心的租店戶主要銷售的是各類廉價商品；依據商品來源的不同，此類型購物中心又可區分為以下幾種：
．品牌折扣中心（off-price center）
品牌折扣中心的租店戶就是品牌折扣店（off-price store），其銷售的皆是百貨公司或專門店的名牌商品；因為換季、不再流行，或是有瑕疵而降價求售。
．暢貨中心（outlet center）
暢貨中心是集合各類暢貨店（outlet store）而成。基本上暢貨店有兩種類型，一為工廠直營店（factory outlet store），其銷售的是工廠生產過剩，或是瑕疵遭退貨的商品；另一種為大型零售商處分滯銷品的店（retail outlet store）。
近來有許多品牌折扣店也進入暢貨中心，導致暢貨中心逐漸與品牌折扣中心合併成為超大型的折扣取向型購物中心。
．綜合低價中心（value center）
這是一種較新型的折扣取向中心，可以說是集各類折扣店的大成；除了暢貨店、品牌折扣店外，還有折扣專門店與折扣雜貨店等。因此綜合低價中心可以說是折扣取向中心大型化的結果。
．強力折扣中心（power center）
由於組合成這類型購物中心的租店戶都是一些在商品價格上具有絕對殺傷力的強力零售商（power retailer），例如玩具反斗城，家電業的Circuit City，綜合折扣店的Wal-Mart等等，因此稱為強力折扣中心。
一般強力折扣中心約有十家左右的強力零售商，以及少數的專門店與餐飲店；其規模大到店與店之間需開車來往。
開發理念分類
◎節慶型購物中心
美國第一家節慶型購物中心是位於波士頓的Faneuil Hall Marketplace，它的經營理念乃在創造生活的樂趣與活力，將之與購物機能結合在一起。例如廣場上各種表演活動，交織著人們的歡樂聲；還有五顏六色的旗幟與陣陣的食物香味，都能叫消費者完全放鬆自己，充分享受購物的樂趣。
節慶型購物中心有比較多的餐飲店與新鮮食物店，此外也有不少紀念品店與各式各樣的花車，每每增添了消費者遊逛的樂趣，個人認為若在台灣都會區裡，有一節慶型的購物中心，必能成為市民生活休閒的最佳去處及國際觀光的重點。
◎自然景觀型購物中心
由字義可知，此類型購物中心乃是依循基地周邊的自然景觀，尤其是海邊或河邊的景色建造而成。規模上大都是中、大型，租店戶組合則以專賣取向型居多。
值得一提的是自然景觀型購物中心，常配合當地的環境保護政策，保有一些歷史古蹟，例如紐約市的Pier 17。
◎休閒娛樂型購物中心
從國內目前預定開發的計劃案來看，「休閒娛樂型購物中心」似乎已成為台灣的寵兒。然而以美國第一家休閒娛樂型購物中心－Mall of America而言，其佔地面積廣達 十萬坪 ，裡面所設的主題樂園也有八千多坪。如此規模與國內對休閒娛樂型購物中心的認知，似乎有很大的差距。
基本上休閒娛樂型購物中心是一般的區域型或超區域型購物中心，加上主題樂園、游泳池、溜冰場等等娛樂設施而成。
◎都市再開發型購物中心
由於美國郊區購物中心的開發漸趨飽和，加上都市政府當局為挽回因郊區發展而流失的商業動力，購物中心乃順理成章地成為都市再開發時的一項重要設施。
不過為了充分達到土地的使用效益，單一目標的購物中心開發案是行不通的。因此都市再開發型購物中心常是多功能開發案的一角。
美國八○年代前後盛行此種多功能開發案，其開發理念即是所謂的「HOPSCA」。這是多功能開發案中每一種設施頭一個字母所組成的字，H指的是飯店（hotel），O是辦公大樓（office building），P是停車場（parking building），S是購物中心（shopping center），C為會議展示場（convention hall），最後的A則是住宅大樓（apartment）。
除此，也有一種都市再開發型購物中心是將都市中有名的大樓內部改裝為購物中心，而保留其舊有的外觀；如此既可得到商業利益外，也兼顧了歷
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